Продажа домов, приобретенных на материнский капитал

Размер материнского капитала на сегодняшний день

Государственная программа по предоставлению материнского капитала за рождение второго и последующих детей начала действовать в 2007 году. Изначально была установлена сумма выплат, равная 250 тыс. руб.

В связи с ростом инфляции предусматривалась мера индексации МК. Индексирование осуществлялось все годы, вплоть до начала 2015-го. Из-за тяжелой экономической ситуации в стране оно было приостановлено, и уже на протяжении 2 лет сумма капитала остается равной 453 026 руб. По прогнозам индексирование не будет осуществляться до 2020 года.

За время действия закона производились единовременные выплаты:

• в 2009 и 2010 годах в размере 12 тыс. рублей;
• в 2015 году – 20 тыс. рублей;
• в 2016 – 25 тыс. рублей.

Если выплата производилась в 2009 и 2010 годах, то остаток индексировался на показатель инфляции, который ежегодно устанавливался Правительством страны.

В 2015-ом и 2016-ом индексация не осуществлялась. Если в дальнейшем ФЗ будет продлен и индексирование будет проходить, то остаток увеличится пропорционально прогнозируемому росту инфляции.

Способы приобретения жилья

Когда происходит покупка жилья с задействованием денежных средств, выделяемых государством, то сделать это возможно двумя способами:

• используя ипотечные средства, если ребенку еще не исполнилось трех лет;
• когда ребенок достиг указанного возраста, можно использовать сразу договор.

Когда речь идет о заключении договора, первое, чем стоит заняться – поиск жилья, которое будет подходить семье. Лучше всего обратиться к вторичному рынку, так как больше вероятность найти жилплощадь, соответствующую всем требованиям. Можно купить дом и в садоводстве, но будет требоваться, чтобы он подпадал под все имеющиеся требования.

Далее потребуется обратиться в Росреестр, чтобы зарегистрировать переход собственности. При этом стоит иметь в виду, то такое обращение возможно, если в соглашении не прописаны условия, согласно которым права перейдут только после того, как продавец получит полную стоимость недвижимости. Когда такие требования заложены, то нужно сначала обратиться в Пенсионный фонд.

Указанный орган рассматривает заявление, после чего переводит финансы человеку, реализующему квартиру.

Отвечая на вопрос: я хочу купить дом с использованием маткапитала, какие документы потребуются, стоит сказать, что в обоих случаях пакет бумаг будет, практически, одинаковым.

В частности потребуется:

• сертификат;
• откопированный договор, по которому осуществляется купля-продажа;
• когда стороной договора выступает супруг владельца маткапитала, то его личная документация;
• документация, носящая личный характер;
• также потребуется оформить обязательство, согласно которому квартира будет поделена между всеми членами семьи (его нужно оформлять у нотариуса).

Когда предусматривается, что права на имущество перейдут только после того, как сумма будет полностью выплачена продавцу, то регистрация в Росреестре производится после указанной процедуры.

В течение полугода после оформления сделки потребуется исполнить обязательство и перевести жилье в режим общей собственности.

Требования к дому по материнскому капиталу

Здание должно быть официально жилым (то есть, это подтверждено в кадастровой документации), в нормальном (не аварийном) состоянии, находиться в пределах административной единицы, быть снабженным коммуникациями, а также иметь собственный почтовый адрес. То есть – чтобы в этом доме можно было бы прописаться, встать на адресный учет.

Такие требования к жилому дому должны быть выполнены. Иными словами, не получится купить дачу, как ее основная масса людей себе представляет – скромный щитовой домик без водопровода даже, зато посреди возделанной земли. Дом, безусловно, может стоять на садовом участке, почему нет.

Но, опять же – соответствовать при этом описанным выше требованиям.

Можно, конечно, добиться и признания жилым помещением, и присвоить адрес, но все это требует дополнительных затрат – и нервных, и самое главное, финансовых.

Может быть, стоит направить средства на действительно подходящий всем вариант?

Можно ли вложить деньги в ветхое жилье? Нельзя. Можно вложиться в реконструкцию дома – но опять же, он должен быть пригоден к проживанию в нем и вообще числиться по документам, как жилое помещение.

К тому же, восстанавливать его придется целиком и полностью за свои деньги, даже если контролирующий орган одобрил вашу сделку – работа будет оплачена строго по факту.

Для того, чтобы купить дом, составляется договор о приобретении жилья, где указывается, какая сумма выдается владельцу на руки единовременно, а какая будет перечислена на счет из Пенсионного фонда и в какие сроки. Также указываются: предмет договора, сведения о сторонах, полные характеристики дома и участка, данные из межевого плана, особые условия договора, форс-мажор.

Для того, чтобы Пенсионный фонд одобрил сделку, туда нужно предоставить следующие бумаги:

• заявление;
• общегражданские удостоверения личности всех членов домохозяйства;
• действующий сертификат;
• разрешение на строительство;
• документ СНИЛС;
• договор о купле-продаже;
• залоговый договор;
• документация на дом;
• нотариальное обязательство об оформлении жилища в долевую собственность (реализуется после снятия обременения).

В течение пяти дней после принятия положительного решения Пенсионный фонд перечислит деньги продавцу. Либо выдаст письменный отказ с указанием причины.

В любом случае все операции с использованием государственных денег будут только безналичными. Может быть, конечно, всякое – нельзя считать себя застрахованным от форс-мажора и вполне может случиться, что ваша сделка будет расторгнута.

Но в этом случае деньги из семейного «кейса» должны вернуться туда, откуда они и пришли – в семейный «кейс», хранящийся в Пенсионном фонде РФ.

Тот факт, что деньги оказались в виде купюр на руках у матери, будет означать гарантированное обвинение в незаконном обналичивании и штраф (а в особо тяжелых случаях – например, в составе группы и по предварительному сговору) – лишение свободы.

Какие дома подходят под материнский капитал? Наиболее распространенным видом приобретаемого таким образом жилья сейчас является одноэтажный дом под ключ. Для покупки дома под ключ за материнский капитал нужно обратиться в проверенную фирму, которая работает с такой программой – они сами соберут все необходимые бумаги для одобрения сделки в Пенсионном фонде РФ.

Что касается СНТ, то однозначно тут нельзя ответить ни да, ни нет. Все зависит от конкретного объекта и конкретного товарищества. Принципиальные моменты – вид разрешенного использования и категория земель.

Даже если там имеются индивидуальные почтовые адреса, все равно эту сделку могут отклонить в контролирующем органе, если в графе «вид разрешенного использования» будет стоять фраза «садоводство». Адрес там или не адрес, это уже означает, что здание не жилое.

Для того, чтобы Пенсионный фонд одобрил сделку, нужно добиться, чтобы разрешенным использованием числилось использование для индивидуальных жилых домов. Это и должно стоять в документах. А сам садовый дом должен после реконструкции стать жилым.

Понятно, что эта процедура будет весьма затратной и в моральном, и во временном, и в денежном плане.

Не все однозначно и с деревенскими домами. Его можно купить с использованием субсидии, если он числится пригодным для круглогодичного, а не сезонного проживания.

Как построить или купить дом на средства МК

Сумма МК теперь увеличена почти вдвое от первоначального значения, до 453 тысяч 26 рублей. Это немало, но на покупку частного дома или хорошей квартиры всё-таки не хватает.

Поэтому владельцы сертификатов часто прибегают к самостоятельному строительству жилья, к покупке недостроенных домов или модернизации купленных на вторичном рынке.

Какой попало дом купить не получится, он обязан удовлетворять определённым требованиям:

• располагаться на территории РФ;
• иметь статус жилого объекта;
• обязан обладать системой отопления, наличием канализации и водоснабжения;
• процент изношенности строения не может быть выше 50%, то есть, дом не требует капитального ремонта и, тем более, не является аварийным.

Неважно, в каком географическом месте дом находится – в городе или . Важно только, чтобы там имелись в наличии блага цивилизации и можно было прописаться

Есть ещё одно существенное условие: земельный участок, расположенный под этим домом, надо предварительно приобрести в собственность или взять в аренду.

Как оформить в собственность земельный участок?

До того, как решится вопрос с земельным участком, купить дом или начать строительство за средства МК не получится. Землю покупают за собственные деньги или наследуют от родителей, родственников.

Оформить землю в собственность можно за 1-2 недели. Допускается вариант долгосрочной аренды.

Как получить в ПФ разрешение на использование средств МК?

Надо приготовить такие документы (но могут быть затребованы и дополнительные):

• заявление по установленной форме от владельца сертификата;
• страховое свидетельство;
• сертификат;
• обязательство об оформлении дома в собственность на всех членов семьи;
• копии паспорта и свидетельств о рождении;
• разрешение на строительство;
• копии всех все документов, касающиеся строительства: разрешения, правоустанавление, договоры с подрядчиками;
• реквизиты банковского счёта, на который будут переводиться средства.

Решение о предоставлении средств МК принимается в ПФР, и ждать его приходится 1-2 месяца, в 2017 году установлен предельный срок — 1 месяц и 10 дней.

Если решение положительно, то средства переводятся на указанные счета, они могут покрывать всю требуемую сумму или её часть.

Если речь идёт о строительстве дома, то деньги направляются либо подрядчикам, либо заявителю. Он получает половину денег сразу, а вторую – через полгода, после подтверждения того факта, что строительство активно ведётся.

Здесь имеет значение тот факт, что владелец сертификата может реализовать своё право на использование средств МК только после того, как ребёнку исполнится 3 года — таково правило. Однако стройку можно начать и раньше, если есть для этого деньги.

Доступна ли покупка дома до 3-х лет на маткапитал без ипотечного займа

При рождении 2-го чада семейная пара нуждается в деньгах, а первая мысль — использование государственной помощи на улучшение условий проживания. Вопрос в том, можно ли купить дом, если ребенок находится в возрасте до 3 лет без ипотеки. В ФЗ под номером 256 (пункте 6, статье 7) прописано, что маткапитал разрешено использовать после достижения малышом трех лет. Но бывают и исключения, когда .

Условия следующие:

• Деньги вносятся в виде авансового платежа по жилищному займу.
• Маткапитал используется для выплаты кредита, который был оформлен на покупку недвижимости.

Как только ребенок достигает 3-х лет, у родителей появляются все права на субсидию. Они могут использовать деньги во всех доступных направлениях (не только на ипотеку).

Для покупки дома с применением маткапитала требуется собрать следующие бумаги:

1. Удостоверение личности матери (разрешена копия).
2. Свидетельство о рождении чада.
3. СНИЛС.
4. Копия свидетельства о госрегистрации прав владения жильем (после начала 2017-го требуется выписка из ЕГРН).
5. Договор купли-продажи (ДКП) интересующего объекта.

Если семейство планирует использовать госпомощь до достижения ребенком 3-х лет, не обойтись без оформления ипотечного займа на приобретение недвижимости.

У такой сделки имеется и ряд преимуществ:

• Возможность выплатить долги по ипотеке, которая была оформлена до рождения ребенка.
• Доступность маткапитала для внесения авансового платежа на ипотечный кредит (на практике реализовать эту задачу трудно).
• Выделенные средства можно использовать не только для выплаты долга по займу, но и с целью покрытия накопленных процентов.

Полученные деньги не применяются для погашения начисленной пени или штрафов. Кроме того, запрещено использование сертификата в отношении классических (потребительских) займов, не связанных с оформлением недвижимости.

Сделка по приобретению дома за маткапитал пошаговая инструкция

При использовании средств сертификата доступны только безналичные расчеты – перевод денег из ПФР на счет продавца

Поэтому при выборе жилого объекта для покупки важно обсудить с продавцом особенности расчетов с помощью маткапитала. На сделки подобного типа соглашаются не все собственники

Необходимо убедить продавца, что поступившими на счет средствами можно будет свободно распоряжаться.

Рассмотрим пошаговый порядок сделки по приобретению недвижимости за маткапитал.

Направить средства сертификата на приобретение дома можно двумя способами: при заключении договора купли-продажи, при оформлении ипотечного или целевого кредитного договора.

Пошаговая инструкция по продаже

Исходя из необходимости согласовывать продажу жилья, купленного за средства материнского (семейного) капитала, действия родителей при совершении сделки можно представить в виде пошаговой инструкции:

1. поиск потенциального покупателя;
2. поиск жилого помещения, которое будет одновременно приобретаться для соблюдения интересов детей (такое жилье должно быть равнозначным по площади и благоустройству с продаваемым домом);
3. оформление проектов договоров по обеим сделкам;
4. представление всех документов на проверку в территориальный орган опеки;
5. проверка ООиП жилищных условий по вновь приобретаемому объекту недвижимости;
6. оформление согласия органа опеки и руководителя местной власти;
7. проведение сделок и регистрация прав в учреждении Росреестра;
8. представление в адрес органа опеки документов, подтверждающих регистрацию прав на недвижимость в пользу детей.

Условия продажи дома, купленного за материнский капитал

Так как обязательным условием покупки или строительства дома на средства материнского капитала является выделение долей всем членам семьи, в том числе и несовершеннолетним детям, для дальнейшей продажи такого жилья необходимо получить разрешение от органов опеки. Этот документ выдается только в том случае, если будет доказано, что жилищные условия и имущественные интересы детей не ущемляются (согласно ч. 4 ст. 60 СК РФ, ст. 28, 37 ГК РФ, а также положениям ст. 21 закона об опеке).

Обеспечить имущественные права несовершеннолетних собственников при отчуждении дома можно одним из способов:

1. Покупка на деньги, полученные с продажи дома, нового жилья (дома или квартиры), в котором детям будут выделены равнозначные доли (в некоторых случаях допускается приобретение недвижимости меньшей площади).
2. Выделение детям равнозначных долей в уже имеющемся жилье, собственниками которого являются родители или другие близкие родственники.
3. Размещение вырученных с продажи средств, сумма которых равна стоимости отчуждаемых детских долей, на банковских счетах, открытых на имя детей.В некоторых случаях эти варианты можно комбинировать. Например, если нужно оплатить дорогостоящее лечение для ребенка, то с разрешения органов опеки на эти цели можно использовать полученные от продажи средств, при этом детям все равно будут выделены доли в новом или уже имеющемся жилье.

Разрешение органов опеки на продажу жилья с маткапиталом

Как уже было отмечено выше, продажа жилья, собственниками которого являются несовершеннолетние дети, разрешается только после оформления разрешения органов опеки.

Для его получения в ООиП необходимо предоставить соответствующее заявления и следующие документы:

• Паспорта заявителей или другие документы, удостоверяющие личность.
• Паспорта детей, которым уже исполнилось 14 лет.
• Свидетельства о рождении всех детей.
• Письменное согласие на продажу доли от детей, которым уже есть 14 лет.
• Свидетельство о браке или его расторжении.
• Документы на жилье:
  • документы, подтверждающие право собственности на жилье;
  • выписка из Росреестра о стоимости дома;
  • предварительные договоры купли-продажи;
  • нотариальное обязательство о выделении долей детям в новом жилье (только в случае, если в предварительном договоре дети не указаны как собственники);
  • справки об отсутствии задолженности за коммунальные услуги.

После того, как будут проверены все документы, родителей и детей, которым уже есть 14 лет, пригласят на собеседование. В некоторых случаях дополнительно может потребоваться выезд сотрудников опеки по адресу нового места проживания семьи, чтобы убедиться в качестве жилья.

Через какое время можно продать дом, купленный на материнский капитал?

Федеральным законом № 256-ФЗ о материнском капитале не предусмотрено сроков, в течение которых разрешается продать дом, приобретенный на средства маткапитала. Технически, сделать это можно в любой момент после покупки.

Однако, чтобы сделка была законной, а родителей не привлекли к ответственности за обналичивание материнского капитала, в таком жилье должны быть выделены доли всем членам семьи (не только детям). Как уже было сказано ранее, если среди собственников есть дети младше 18 лет, перед продажей необходимо получить согласие органов опеки.

Срок действия разрешения ООиП не урегулирован, и он может быть разным для каждого территориального подразделения органов опеки. Как правило, разрешение на продажу жилья действует в течение трех месяцев. Однако при этом также необходимо учитывать положения письма Минобразования № 09-М от 20 февраля 1995 года «О защите жилищных прав несовершеннолетних», согласно которому подписанный с покупателем договор купли-продажи нужно предоставить в органы опеки и попечительства уже через месяц после выдачи разрешения на проведение сделки. Если этого не сделать вовремя, придется оформлять новое разрешение.

Можно ли продать дом, построенный на материнский капитал?

Как и в случае с покупкой, в доме, который был построен на средства МСК, всем членам семьи должны быть выделены доли. И сделку по продаже такого дома можно провести без привлечения органов опеки и попечительства только в том случае, если всем собственникам уже исполнилось 18 лет.

При отчуждении домов, построенных с использованием материнского капитала, применяются те же , которые были описаны выше для реализации жилья, купленного за средства МСК.

Необходимый пакет документов

Чтобы законно оформить продажу дома, купленного за средства МСК, в учреждение Росреестра нужно сдать следующий пакет документов:

• заявление собственников и покупателя;
• правоустанавливающие документы на индивидуальный дом и земельный участок под ним;
• общегражданские паспорта и свидетельства о рождении;
• договор купли-продажи, подписанные всеми участниками сделки;
• разрешение органа опеки, утвержденное постановлением органа власти;
• платежный документ, подтверждающий оплату госпошлины.

Документы могут представляться напрямую в учреждение Росреестра или через МФЦ. Рассмотрение документации осуществляется в срок от 5 до 12 дней, в зависимости от выбранного варианта для обращения.

По результатам регистрационных действий стороны получат на руки выписки из реестра ЕГРН с подтверждением перехода права собственности.