Разрешение на продажу квартиры от органов опеки

Сделки с имуществом ребенка, находящегося под опекой, могут совершаться только с разрешения органов опеки. Чтобы его получить, потребуется подготовить некоторые документы и обратиться с заявлением в уполномоченную инстанцию. По результатам проверки будет вынесено решение. Оно может быть как положительным, так и отрицательным.

Жилье подопечного

В случае установления опеки любое имущество подопечного сохраняется за ним. То есть он не утрачивает права собственности, независимо от своего возраста и состояния здоровья. Безусловно, что человек младше четырнадцати лет или лишенный дееспособности, не в состоянии самостоятельно совершать сделки имущественного характера. Поэтому опекун должен решать вопросы и такого характера.

Но он не является собственником жилья. По сути, на него возлагаются функции законного представителя подопечного. В то же время он подотчетен органам опеки. По этой причине без их разрешения нельзя совершать любые сделки, в том числе и имущественного характера.

Право на совершение сделки

Правом на совершение сделок с недвижимостью подопечного опекун обладает частично. То есть он не может совершать какие-либо действия без предварительного согласия уполномоченных инстанций. В данном случае опекун выступает в качестве законного представителя, выполняя функции посредника. Разрешение на продажу квартиры от органов опеки необходимо для того, чтобы установить выгоду от сделки для подопечного.

Если интересы последнего не учтены, согласие получено не будет.

Разрешение органа опеки

Разрешение орган опеки на совершение сделок с имуществом подопечного, в том числе и с жильем, является обязательным условием. Закон в данном случае каких-либо исключений не устанавливает. Разрешение можно получить только при соблюдении ряда условий. Вся процедура регулируется специальными нормативными правовыми актами.

Условия получения

Продать квартиру подопечного можно только при соблюдении определенных условий. Прежде всего, инициатор должен иметь статус опекуна, который установлен официально. То есть имеется решение уполномоченного органа. Человек должен быть именно опекуном. Например, в случае с патронажем такие права не устанавливаются. А у самого подопечного должно быть в наличии жилье на праве собственности, поскольку квартиру, взятую в наем, продать нельзя. Также опекаемому должно быть представлено равноценное помещение, после продажи собственного.

Правовой аспект

Права и обязанности опекуна регулируются специальными нормативными актами. В частности, обязанность по получению разрешения на продажу квартиры от уполномоченного органа указана в статье 37 Гражданского кодекса РФ. Такое же правило содержится и в статье 21 Федерального закона № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» от 24 апреля 2008 года. Другие нормы права делают ссылку на действующее законодательство. Например, в статье 148.1 Семейного кодекса РФ указано, что имущественные права и обязанности опекуна определяются гражданским законодательством, а также Федеральным законом № 48-ФЗ.

Подготовка документов

Получение разрешения от органов опеки представляет собой поэтапную процедуру. Первым шагом заинтересованного лица является сбор необходимой документации, которая будет подтверждением законности будущей сделки.

Прежде всего, потребуется подготовить сведения о наличии жилья у подопечного. Это может быть договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о наследовании или праве собственности либо выписка из ЕГРН. Далее нужно будет представить свидетельство о рождении ребенка. Оно будет подтверждением того, что малышу не исполнилось четырнадцати лет, и он находится в статусе опекаемого. Затем необходимо представить проект будущего договора купли-продажи. Он нужен для изучения выгоды сделки для ребенка. После потребуется получить согласие другой стороны договора на участие в сделке несовершеннолетнего. Оно должно быть заверено нотариусом. Также потребуется получать заключение экспертной компании о реальной стоимости продаваемой квартиры.

Подача заявления

После того как все необходимые сведения будут подготовлены, опекуну нужно оформить письменное заявление.

В нем должно быть указано следующее:

1. Наименование и адрес органа опеки. Здесь можно прописать данные его руководителя.
2. Сведения об инициаторе – фамилия, имя, отчество, адрес проживания, контактный телефон, данные паспорта.
3. Сведения об опекаемом – как зовут, где проживает.
4. Причины обращения опекуна. Это может быть возраст подопечного, а также отсутствие у него дееспособности.
5. Описание предмета продажи – место расположения квартиры, этажность, количество комнат, общая площадь, предварительная стоимость. Также указываются данные о жилье, которое будет предоставлено опекаемому взамен.
6. Само ходатайство о выдаче разрешения.
7. Согласие членов семьи и родственников опекаемого.
8. Перечень прилагаемой документации.
9. Дата заявления и подпись инициатора.

Обращение можно оформлять в произвольном порядке, используя обычную офисную бумагу. Хотя иногда органы опеки предоставляют инициаторам готовые бланки, которые нужно заполнить.

После этого данные направляются в указанную инстанцию. В данном случае инициатор может использовать несколько способов.

Самый распространенный и наиболее часто используемый – самостоятельное представление. Такой вариант предусматривает личную явку человека в орган опеки. В процессе передачи документов можно на месте оформить заявление и исправить неточности. Также человек вправе получить разъяснения по интересующим его вопросам.

Нередки случаи, когда люди пересылают документы по почте. Сначала нужно оформить заявление самостоятельно. При этом человек не сможет сразу исправить неточности и получить консультацию. Такой вариант используется в случае, если инициатор проживает далеко либо не имеет возможности прийти самостоятельно.

Пересылка по интернету также не запрещена законом. Такой способ предусматривает наличие в своем распоряжении электронной почты. Направляемые документы и заявление нужно перевести в цифровой формат.

Но самым удобным вариантом для заинтересованного человека является обращение в многофункциональный центр. В этом случае самому нужно выполнить минимум действий. Для этого достаточно только представить документы, имеющиеся на руках. Все остальное специалисты центра выполнят сами. Они дадут разъяснения по интересующим вопросам, помогут оформить заявление и перешлют данные в органы опеки. В МФЦ можно будет получить и ответ.

Срок рассмотрения

По общим правилам срок рассмотрения органами опеки заявления о получении разрешения на продажу квартиры составляет 15 фактических суток. Он начинает исчисляться с момента поступления документов. При этом законом установлен только максимальный срок. То есть ответ может быть направлен и раньше. Довольно большая продолжительность срока обусловлена тем фактом, что перечень представляемых документов достаточно объемный и на их анализ уйдет много времени.

К тому же в процессе проверки органы опеки вправе запрашивать дополнительную информацию, и провести независимую оценку стоимости жилья, с привлечением стороннего эксперта. А все эти действия отнимают много времени.

Получение результата

После того как все данные будут детально изучены, орган опеки выносит свое решение. Оно должно быть оформлено в письменном виде и подписано руководителем инстанции. По своему содержанию решение может быть положительным и отрицательным. То есть заинтересованный опекун получит разрешение либо отказ в удовлетворении своей просьбы. Ответ направляется тем же способом, которым было получено обращение. Например, если человек обращался лично, то решение передадут ему на руки под подпись. При этом способ получения ответа инициатор может указать в заявлении.

В то же время, независимо от варианта передачи, направление решения всегда дублируется почтовой пересылкой. Например, человек заявил, что заберет ответ сам, но не явился за ним. В таком случае орган опеки направляет решение по почте заказным письмом с уведомлением о вручении адресату, чтобы иметь фактическое подтверждение доставки.

Разрешение

Положительный ответ должен быть оформлен в письменном виде. В его содержание включается вся информация, касающаяся суть ходатайства.

К ней относится:

1. Название органа опеки.
2. Дата и номер регистрации документа.
3. Данные заявителя и опекаемого – где проживают, как зовут.
4. Информация о продаваемой квартире – адрес, этажность, количество комнат, общая площадь, стоимость.
5. Само разрешение.
6. Подпись руководителя органа опеки.

Разрешение может быть вручено на руки, направлено по почте или интернету. Оно подтверждается право опекуна продать квартиру опекаемого.

Отказ дать разрешение

Иногда опека может и не разрешить продажу. Отказ также оформляется в письменном виде. По своему содержанию он аналогичен разрешению, с той лишь разницей, что носит отрицательный для опекуна ответ.

Отказ возможен в следующих случаях:

1. Недостоверность или неполнота представленных данных.
2. Ухудшение условий проживания опекаемого. Например, вместо благоустроенной квартиры приобретается частное домовладение без удобств.
3. Несоблюдение прав и законных интересов. Такое характерно в случаях, когда площадь приобретаемого жилья, меньше чем продаваемого.
4. Предпосылки для аннулирования сделки в последующем.
5. Информация о том, что имеют место действия мошеннического характера, в результате которых опекаемый может потерять жилье.
6. Сделка совершается между близкими родственниками.
7. Другие совладельцы отказались от сделки.
8. Покупатель не дал своего согласие на участие в договоре опекаемого.

Все препятствия для получения разрешения должны найти свое отражение в ответе.

Возможность оспаривания

Независимо от характера ответа, опекун вправе оспорить решение уполномоченного органа в судебном порядке. Для этого потребуется выполнить ряд простых действий. Начинается процедура со сбора бумаг.

В такой список входят:

1. Паспорт истца.
2. Справка об установлении опекунства.
3. Документ, подтверждающий право собственности подопечного на квартиру.
4. Решение органа опеки.

Документы могут быть представлены как в оригинале, так и в виде заверенных копий. Далее оформляется заявление. Обращение должно быть составлено с учетом требований Гражданского процессуального кодекса РФ.

В тексе указывается:

1. Название и адрес суда.
2. Сведения об истце – фамилия, имя, отчество, данные паспорта, место жительства, контактный телефон.
3. Информация об ответчике – название органа опеки.
4. Данные о квартире и её собственнике.
5. Суть сложившейся ситуации – когда и по какому поводу человек обращался в уполномоченную инстанцию, содержание полученного ответа.
6. Требование об отмене вынесенного решения.
7. Перечень прилагаемых сведений.
8. Дата иска и подпись инициатора.

Весь подготовленный материал должен быть направлен в суд. В данном случае истец может использовать несколько вариантов. Он вправе передать иск лично, переслать по почте или интернету. Любой из способов инициатор выбирает самостоятельно.

После получения материалов суд назначает дату, время и место проведения заседания, о чем уведомляются обе стороны иска. В процессе разбирательства изучаются представленные данные и опрашиваются все вызванные. Вынесенное решение оформляется в письменном виде. Сторонам оно направляется для сведения и исполнения  после вступления в силу. При этом каждый из участников вправе получить решение на руки в день вынесения. Но в этом случае документ будет без отметки о вступлении в силу. В случае положительного итога опекун сможет продать квартиру. При этом ему нужно будет обратиться в орган опеки и представить решение суда.

Образцы документов